同樣值得關(guān)注的是，多家房企8月份的銷售均價(jià)亦出現(xiàn)下滑，這在很大程度上意味著僵持已久的房地產(chǎn)市場面臨破局，并有望加速分化。

　　花樣年集團(tuán)總裁潘軍在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)表示，8月份多家房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績下降是一個(gè)危險(xiǎn)的信號，目前開發(fā)商主要是以跑量為主，萬科等企業(yè)推出大量房源入市，現(xiàn)金流回籠成為關(guān)鍵。

　　多家開發(fā)商紛紛主動(dòng)打折降價(jià)，往往被理解為市場步入淡市的標(biāo)志。但世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前政策和市場環(huán)境下，打折降價(jià)現(xiàn)象并不是因?yàn)槭袌霾饺氲?，而是意味著開發(fā)商之間的競爭加劇，行業(yè)洗牌已經(jīng)開始。

　　銷售額和均價(jià)雙降

　　上市房地產(chǎn)企業(yè)8月份銷售業(yè)績基本披露完畢，但與年內(nèi)各月銷售業(yè)績持續(xù)飆升完全不同，8月份多家房企銷售業(yè)績首次出現(xiàn)下滑。

　　根據(jù)公告，萬科8月份實(shí)現(xiàn)銷售面積96萬平方米，銷售金額104.8億元，環(huán)比分別上升22.8%和15.4%，但同比分別增長5.0%和減少12.6%，這是萬科銷售金額今年以來的首次下降。

　　中海地產(chǎn)則出現(xiàn)銷售面積和銷售金額雙雙下降。8月，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額44.5億港元及銷售面積33.2萬平方米，同比下降分別為11.2%和12.9%。

　　另一房企巨頭保利地產(chǎn)，在8月實(shí)現(xiàn)簽約面積52.94萬平方米，同比下降36.45%；實(shí)現(xiàn)簽約金額60.22億元，同比下降11.99%。

　　按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)定，富力地產(chǎn)8月實(shí)現(xiàn)銷售收入共約20.07億元，銷售面積達(dá)約15.1萬平方米，同比分別下降34%和39%，環(huán)比則分別下降34%和15%。

　　繼今年4月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比雙降之后，金地集團(tuán)第二次出現(xiàn)同比下滑。8月份，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約面積16.3萬平方米，同比減少38.6%；簽約金額22.2億元，同比減少26.2%。

　　此外，2011年8月，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約人民幣2.84億元，同比下降43.7%；首創(chuàng)置業(yè)簽約面積同比下降30.7%，簽約金額則同比下降43.1%；中渝置地實(shí)現(xiàn)銷售金額2.27億元，銷售面積2.44萬平方米，為今年單月銷售新低。

　　萬科董秘譚華杰表示，8月份萬科銷售金額同比略有下降，主要因?yàn)槿ツ旰徒衲甑耐票P節(jié)奏存在差異。去年萬科的推盤“前低后高”，下半年推盤貨值接近上半年的兩倍，去年8月份已進(jìn)入推盤高峰，比較基數(shù)較大。但萬科今年的推盤節(jié)奏更加平穩(wěn)，今年8月份推盤量雖較7月有所提升，但尚未超過6月份的水平。

　　從行業(yè)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售金額和銷售面積，很大程度上會(huì)受到推盤節(jié)奏和推盤數(shù)量的影響，但多家房地產(chǎn)企業(yè)銷售同時(shí)出現(xiàn)下降，意味著這種變化并非個(gè)別現(xiàn)象。

　　值得關(guān)注的是，在銷售金額和銷售面積下降的同時(shí)，8月份多家房地產(chǎn)企業(yè)銷售均價(jià)亦出現(xiàn)不同程度下跌。

　　由銷售數(shù)據(jù)可以推算，8月份萬科銷售均價(jià)為每平方米10917元，這一價(jià)格水平是萬科在2011年各月中的最低水平，較2011年上半年的每平方米11609元下跌6%。

　　雅居樂去年8月平均售價(jià)為每平方米10101元，今年8月單月銷售均價(jià)則為每平方米9200元，同比降幅為9.79%；首創(chuàng)置業(yè)8月單月簽約均價(jià)為每平方米9677.42元，比去年同期下降20.56%；金地集團(tuán)8月份銷售均價(jià)為每平方米13620元，環(huán)比略降3.3%；世茂房地產(chǎn)8月銷售均價(jià)為每平方米14458.35元，同比降幅高達(dá)126.08%。

　　行業(yè)洗牌加劇

　　多家上市房地產(chǎn)銷售業(yè)績和銷售均價(jià)下降，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)變化的信號。潘軍向本報(bào)表示，限購對市場的影響超過限價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)整體銷售形勢越來越緊，現(xiàn)在市場上剛需產(chǎn)品和商業(yè)賣得好，中高端產(chǎn)品將面臨一輪挑戰(zhàn)。

　　潘軍稱，市場集中度向大開發(fā)商集中，中小企業(yè)資金面比較危險(xiǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的項(xiàng)目最容易出現(xiàn)問題，預(yù)計(jì)年底或明年元月初將會(huì)迎來第一輪倒閉潮。

　　受業(yè)績增長壓力趨勢，上市房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大推盤量和促銷力度。深圳萬科公司稱，萬科已經(jīng)進(jìn)入推盤密集期，9月在深圳將有4個(gè)全新項(xiàng)目盤入市，這不僅創(chuàng)下萬科單月歷史推盤紀(jì)錄之最，且每套房的降價(jià)幅度由5000元升級至10000元。

　　除此之外，以中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、碧桂園、金地集團(tuán)等為代表的大開發(fā)商在全國刮起了一股幅度不等的打折降價(jià)的旋風(fēng)。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心調(diào)查，目前深圳在售樓盤近六成有打折優(yōu)惠，幅度在9.7折至9.9折之間。

　　世聯(lián)地產(chǎn)持續(xù)跟蹤監(jiān)測了24個(gè)城市一手房市場的打折降價(jià)情況。從目前世聯(lián)地產(chǎn)所掌握的新樓盤打折降價(jià)信息來看，真正全面降價(jià)的樓盤極少，更多樓盤借“降價(jià)”之名進(jìn)行廣告營銷；而大開發(fā)商的樓盤比中小開發(fā)商的樓盤降價(jià)幅度更大、更動(dòng)真格。

　　世聯(lián)地產(chǎn)還發(fā)現(xiàn)，普通商品住宅降價(jià)對銷售的刺激作用遠(yuǎn)大于高端住宅，并且降價(jià)樓盤以普通商品住宅為主；從降價(jià)樓盤的銷售表現(xiàn)來看，降價(jià)基本能促進(jìn)銷量，達(dá)10%以上的降價(jià)幅度，銷售速度很快，有的甚至成為 “日光盤”。

　　出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象的城市仍以一線城市為主，北京、上海、杭州等城市由于存量壓力，降價(jià)樓盤相對多一些，其余城市降價(jià)現(xiàn)象并不明顯。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，打折降價(jià)不等于淡市。真正的淡市至少要具備兩個(gè)條件，一方面是成交量低于歷史平均水平，另一方面是降價(jià)對成交量的刺激作用有限，甚至沒有作用。

　　但國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月全國商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長17.8%和39%，處于歷史同期的高位，并不符合上述兩個(gè)條件。

　　在世聯(lián)地產(chǎn)看來，這些降價(jià)打折是開發(fā)商競爭更加激烈的表現(xiàn)，屬于行業(yè)洗牌的開始。大開商既要做“大魚”，也要做“快魚”，這些大開發(fā)商通過提高開發(fā)和銷售速度，甚至兼并中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。